부동산 허위매물, 완벽하게 거르는 법 (대처법 총정리)
안녕하세요. 2025년 6월 13일, 오늘은 내 집 마련이나 이사를 준비하며 부동산 앱을 둘러볼 때, 우리의 시간과 감정을 낭비하게 만드는 주범, 바로 '부동산 허위매물'에 대처하는 법에 대해 이야기해보려 합니다. "시세보다 너무 싼데?", "사진은 호텔인데?" 하며 설레는 마음에 연락했다가, "그 집은 방금 나갔다"며 다른 집을 보여주는 중개사의 행태에 허탈했던 경험, 한 번쯤 있으시죠?
이러한 허위·미끼 매물은 단순히 우리를 귀찮게 하는 것을 넘어, 잘못된 시세 판단을 유도하고 심각할 경우 전세 사기 등 범죄의 첫 단계가 될 수도 있습니다. 오늘 이 글에서는 허위매물을 가려내는 방법부터, 방문 전 반드시 확인해야 할 사항, 그리고 허위매물을 발견했을 때 어떻게 대처해야 하는지 그 모든 것을 상세하게 알려드리겠습니다.
✅ 허위매물이란 무엇인가? (대표적인 유형 3가지)
허위매물은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.
- 미끼 매물: 가장 흔한 유형입니다. 시세보다 파격적으로 저렴한 가격, 완벽한 인테리어 사진 등으로 고객의 연락을 유도한 뒤, 막상 방문하면 "그 물건은 방금 계약됐다"며 다른 비싸거나 조건이 나쁜 매물을 보여주는 방식입니다.
- 정보 왜곡 매물: 실제 존재하는 매물이지만, 가격, 층수, 면적, 융자 상태 등 중요한 정보를 의도적으로 다르게 표기하여 더 좋은 조건의 집처럼 보이게 만드는 경우입니다.
- 존재하지 않는 매물: 말 그대로 세상에 존재하지 않는 집을 꾸며내어 광고하는 최악의 유형입니다.
🚨 STEP 1: 허위매물, 미리 가려내는 방법
부동산에 연락하거나 방문하기 전, 온라인 단계에서 허위매물을 80% 이상 걸러낼 수 있습니다.
1. 시세와 비교하기 (가장 중요!)
가장 먼저, 내가 보려는 지역의 '객관적인 시세'를 파악해야 합니다. 주변의 비슷한 평형대, 비슷한 연식의 다른 집들과 비교했을 때, 유독 혼자만 수천만 원에서 수억 원까지 저렴하다면 99% 허위매물입니다. 세상에 '싸고 좋은 집'은 없습니다.
- Tip: 국토교통부 '실거래가 공개시스템'이나 네이버 부동산, 호갱노노 등에서 아파트나 빌라의 최근 실제 거래 가격을 반드시 확인하세요.
2. 사진과 설명 꼼꼼히 살피기
- 사진의 위화감: 사진 화질이 유독 나쁘거나, 비현실적으로 깨끗한 모델하우스 사진을 사용하거나, 사진 속 창밖 풍경이 실제 위치와 다를 경우 의심해봐야 합니다.
- 지나치게 추상적인 설명: "최고급 인테리어", "초역세권 급매물" 등 구체적인 정보 없이 좋은 말만 나열한 매물은 피하는 것이 좋습니다. 상세 주소나 동·호수를 일부러 흐릿하게 가리는 경우도 마찬가지입니다.
3. 중개사의 태도 확인하기
전화나 문자로 문의했을 때, "일단 사무실로 오시면 좋은 물건 많아요"라며 방문을 유도하거나, 내가 문의한 매물에 대한 정확한 정보(상세 주소, 융자 여부 등)를 알려주기 꺼린다면 허위매물일 가능성이 높습니다.
🌐 STEP 2: 방문 전·후, 반드시 해야 할 행동
온라인에서 마음에 드는 매물을 찾았다면, 계약서에 도장을 찍기 전까지 다음 단계를 꼭 거쳐야 합니다.
1. 방문 전 '공적 장부' 확인 요청하기
관심 있는 매물이 있다면, 중개사에게 해당 주소의 '등기부등본'과 '건축물대장'을 미리 발급받아 보여달라고 요구하세요. 이 두 서류만 확인해도 허위매물 대부분을 걸러낼 수 있습니다.
- 등기부등본: 실제 소유자가 누구인지, 근저당(대출)이 얼마나 잡혀있는지 등 권리 관계를 확인할 수 있습니다.
- 건축물대장: 실제 주소, 면적, 층수, 그리고 불법 건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다.
만약 중개사가 이런 정당한 요구를 거부하거나 회피한다면, 그 매물은 문제가 있을 가능성이 매우 높으므로 즉시 거래를 중단하세요.
2. 직접 방문하여 꼼꼼히 확인하기
반드시 현장을 직접 방문하여, 온라인에서 본 사진이나 정보와 일치하는지 확인해야 합니다. 채광, 수압, 소음, 누수 흔적, 주변 환경 등을 꼼꼼히 체크하세요.
3. 여러 부동산에 교차 확인하기
마음에 드는 집이 있다면, 그 집 주변의 다른 부동산 2~3곳에 연락하여 "OO아파트 OOO동 OOO호가 매물로 나온 것이 맞는지, 시세는 적정한지"를 물어보세요. 교차 확인을 통해 객관적인 정보를 얻을 수 있습니다.
📝 STEP 3: 허위매물 신고하기
허위매물로 인해 헛걸음했거나 피해를 봤다면, 반드시 신고하여 다른 피해자가 생기는 것을 막아야 합니다. 허위매물 광고는 공인중개사법상 명백한 불법 행위이며, 적발 시 과태료 처분이나 영업 정지 등 강력한 처벌을 받게 됩니다.
- 부동산 플랫폼 자체 신고: 네이버 부동산, 직방, 다방 등 대부분의 플랫폼에는 '허위매물 신고' 기능이 있습니다. 해당 매물 페이지에서 버튼 하나로 쉽게 신고할 수 있습니다.
- 정부 기관 신고: 국토교통부 산하 '부동산광고시장감시센터'나, 각 시·군·구청의 부동산 관련 부서에 중개사 정보와 함께 신고하면 공식적인 조사가 이루어집니다.
마무리하며: 꼼꼼함이 내 돈과 시간을 지킵니다
부동산 허위매물은 교묘한 방법으로 우리의 판단력을 흐리게 합니다. '혹시나 하는 마음'에 연락하고 방문했다가, 결국 시간과 감정만 낭비하는 경우가 대부분입니다.
하지만 오늘 알려드린 방법들, 즉 ①시세부터 확인하고, ②방문 전 서류부터 요구하며, ③의심스러우면 과감히 포기하는 원칙만 지킨다면, 허위매물의 덫을 충분히 피해갈 수 있습니다. 여러분의 꼼꼼함과 신중함이 소중한 자산을 지키는 가장 강력한 무기라는 사실을 꼭 기억하시길 바랍니다.